Dienstag, 25. April 2017
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RHÔNE-ALPES MAGAZIN

Fallstricke bei Auslandsimmobilien vermeiden

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Andere Länder – andere Sitten. Das gilt auch beim Immobilienkauf. Warum man in Italien keine Bierdeckel unterschreiben sollte und welche anderen Besonderheiten beim Kauf des Traumhauses in Bella Italia beachtet werden müssen, hat die Kanzlei Reiss, Experte für deutsch-italienisches Recht mit Hauptsitz in Frankfurt, für das ALPENADRIA-Portal mit der „passo dopo passo Anleitung“ (Schritt für Schritt zum Immobilienkauf in Italien) zusammengestellt. Man stelle sich folgende Situation vor: Man sitzt entspannt in einem Café an der Uferpromenade am Lago di Como und während man entspannt an einem Drink nippt und den warmen Abend genießt, kommt der Gedanke: Wäre es nicht schön, hier auch ein Haus zu besitzen? Doch man sollte sich keinesfalls von der paradiesischen Atmosphäre im Urlaub zu unüberlegten Handlungen verführen lassen. Dr. Jürgen Reiß, der Inhaber der Kanzlei weiß: „Ein bindender Vertag ist in Italien schneller geschlossen, als man denkt. Folgende Punkte sollten unbedingt beachtet werden. 

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1. Unwiderrufliches Kaufangebot des Käufers
In Italien gibt der Kaufinteressent  oftmals  ein unwiderrufliches Kaufangebot ab. Es enthält bereits alle wesentlichen Punkte des Kaufvertrags – inklusive Ihrer Preisvorstellungen. Dem Verkäufer wird eine Entscheidungsfrist gesetzt, innerhalb derer er sich für oder gegen das Angebot entscheiden, aber auch noch weitere Kaufangebote einholen kann. Der Kaufinteressent ist innerhalb der Frist an sein Angebot gebunden. Für den Fall, dass der Interessent vom Angebot zurücktreten will, wird eine Pfandsumme festgesetzt.  

2. Vorvertrag
Die meisten Missverständnisse bei einem Hauskauf in Italien gibt es bezüglich des Vorvertrags. In Deutschland geht eine Immobilie erst mit der Eintragung ins Grundbuch in den Besitz des Käufers über. In Italien reicht hierfür schon der Abschluss des Kaufvertrags. Darum ist ein Vorvertrag üblich: In ihm wird der Vertragsinhalt bereits schriftlich festgelegt. Bis zum Abschluss des Kaufvertrages bleibt nun Zeit, die erforderlichen Formalitäten zu erledigen. Wichtig: Der Vorvertrag hat ebenso Bindungswirkung wie der Hauptvertrag! Wer einen Vorvertrag abschließt, verpflichtet sich also zum Kauf und kann auf den Abschluss des Hauptvertrages verklagt werden. Dabei unterliegt ein solcher Vorvertrag kaum Formerfordernissen. Experte Dr. Reiß warnt: „Selbst wenn er auf einem Bierdeckel verfasst wurde – die Verpflichtung zum Kauf besteht.“ 

3. Kaufvertrag – „rogito“
Der Abschluss des Hauptkaufvertrags ist die Erfüllung des Vorvertrags. Inhaltlich bestätigt er den Vorvertrag also lediglich. Unbedingt müssen zunächst das italienische Kataster (catasto) bzw. das Liegenschaftsregister (registro immobiliare) überprüft werden. Diese geben Aufschluss über den aktuellen Eigentümer und etwaige Belastungen der Immobilie. Anders als in Deutschland tritt bereits mit Abschluss des Kaufvertrags die eigentumsbegründende Wirkung in Kraft, daher sollte unbedingt rechtliche Unterstützung mit ins Boot geholt werden.  Diese umfasst in der Regel den Vertragsentwurf, die Beratung zu rechtlichen Folgen und die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen. Experte Dr. Jürgen Reiß empfiehlt, über die Rechtsberatung hinaus, den Gang zum Notar: „Wir kooperieren mit Notaren vor Ort in Bologna und Mailand. Lässt man den Vertrag nämlich insgesamt notariell beurkunden, haftet der Notar für den gesamten Vertragsinhalt.“

4. Kaufpreiszahlung
Bei einem Kaufpreis von über 10.000 Euro muss in Italien eine autorisierte neutrale Mittelsperson eingeschaltet werden. In der Regel sind das öffentliche Stellen und Banken. Aber auch der Notar kann diese neutrale Mittelsperson sein. Der Kaufpreis wird meistens unmittelbar bei Vertragsabschluss bezahlt.

5. Eintragung
Die Eigentumseintragung erfolgt je nach Region im Liegenschaftsregister oder im Grundbuchsystem. Wurde ein notarieller Vertrag abgeschlossen, so ist der Notar verpflichtet, den Eigentumsübertrag einzutragen und der Käufer muss nicht mehr selbst in Aktion treten. 

Weitere Informationen gibt es auf der Internetseite der Kanzlei.


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